재개발과 재건축사업의 개념과 차이

1. 재개발사업의 개념

재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 근거한 대표적 도시정비사업 중 하나입니다.
정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권 활성화 등을 목적으로 시행하는 사업입니다.
즉, 도로·상하수도·공원 등 기반시설이 부족하고, 낡고 불량한 건축물이 많은 지역의 환경을 종합적으로 정비해 주거 및 도시환경을 개선하는 것이 목적입니다.

• 주요 대상: 노후·불량 건축물이 밀집하고 기반시설이 부족한 지역
• 목적: 주거환경 개선, 도시기능 회복, 상권 활성화 등
• 공익적 성격: 지방자치단체의 계획에 따라 공공성이 강하게 작용

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2. 재건축사업의 개념

재건축사업은 기존 건축물 및 토지의 소유자들이 조합을 결성하여 노후·불량 공동주택 등을 철거하고 새로운 건축물을 신축하는 주거환경 개선사업입니다.
정비기반시설은 비교적 양호하지만, 건축물 자체가 노후되어 안전이나 주거환경에 문제가 있는 지역에서 시행합니다.

• 주요 대상: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 공동주택 지역
• 목적: 기존 건축물 철거 후 신축, 주거환경 개선
• 사익적 성격: 기존 소유주들이 주도하는 민간개발의 성격이 강함

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3. 재개발과 재건축의 주요 차이점

구분재개발사업재건축사업

대상	기반시설 열악 + 노후·불량 건축물 밀집지역	기반시설 양호 + 노후·불량 공동주택 밀집지역
목적	주거환경·도시환경 개선, 상권 활성화	노후 공동주택 철거 및 신축, 주거환경 개선
공익성	공익적 성격(지자체 주도, 기반시설 통합정비)	사익적 성격(소유주 주도, 민간 중심)
개발방식	하향식(지자체 계획 주도)	상향식(주민·소유주 중심)
안전진단	미실시(대부분)	실시(공동주택 등은 구조안전성 등 진단 필수)
조합원 자격	토지·건축물 소유자, 지상권자(동의여부 무관)	건축물 및 부속토지 소유자(조합설립 동의자만)
임대주택 의무	전체 세대수의 15~20% 이상(조례에 따라 다름)	의무 없음
초과이익환수	해당 없음	1인당 3,000만원 초과분 최고 50% 환수(개발이익환수법)
보상	주거이전비, 영업보상비 등 지급	해당 없음
기반시설 기부채납	많음	적음
실투자금	상대적으로 적음	상대적으로 많음
사업진행	상대적으로 어려움	상대적으로 쉬움

 

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4. 사업 절차(공통적 단계)

재개발과 재건축 모두 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업으로, 전체적인 절차는 유사합니다.

[1단계] 사업 준비

• 도시 및 주거환경 정비기본계획 수립
• 정비계획 수립 및 정비구역 지정
• (재건축은 안전진단 실시)

[2단계] 사업 시행

• 조합설립추진위원회 구성
• 조합설립인가
• 시공사 선정, 사업시행인가

[3단계] 관리처분계획

• 감정평가, 분양신청
• 관리처분계획 수립 및 인가

[4단계] 완료

• 이주 및 철거, 착공 및 분양
• 준공인가, 이전고시 및 조합 청산

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5. 실무적 의의

• 재개발은 도시 전체의 환경 개선과 공공 인프라 확충에 중점을 두며, 주거 외 상업·공업지역도 대상이 될 수 있습니다.
• 재건축은 노후 공동주택의 안전과 주거환경 개선에 집중하며, 최근에는 공공재건축(공공기관이 인허가·용적률 완화 등 지원, 기부채납 확대) 등 다양한 방식이 도입되고 있습니다.

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6. 결론

재개발과 재건축은 모두 도시의 노후화된 지역을 개선하는 정비사업이지만,

• 재개발은 기반시설이 열악하고 노후 건축물이 많은 지역의 종합적 환경개선을 위한 공익적 사업,
• 재건축은 기반시설은 양호하나 노후 공동주택을 신축하는 사익적 사업이라는 점에서
  대상, 목적, 절차, 공익성 등에서 중요한 차이가 있습니다.
  각 사업은 도시환경 개선, 주거복지, 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 핵심 제도입니다